房企并购业务中的隐形债务风险及8点实务经验
房地产股权并购越来越成为最为常用的房地产项目并购方式，具有交易成本低、程序相对资产转让更为便利以及不受土地转让的限制性规定等优点。同时，股权并购也存在溢价款无法作为项目开发成本，以及项目隐藏债务和或有债务的风险难以防范等缺点。
股权并购的实质是受让方通过成为目标公司股东的方式，以目标公司为载体和平台，实现房地产项目的开发、收益。然而，受让方一旦成为目标公司股东，目标公司的债务、或有负债都将影响受让方的经济收益，这些情况包括隐瞒债务、未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项、关联债务、未缴税费等，特别是在很多“二手项目”、“在建项目”中，债务风险尤为突出。
能否通过协议约定，由出让方承担股权转让前全部的债务清偿责任，而避免债务风险？
合同具有相对性，转让方与受让方之间关于债务承担的约定不能对抗善意第三人，且债务主体为目标公司，受让方与转让方之间的约定并不改变原有的债权债务关系，目标公司仍然需要承担相应的责任。
简单说，即使双方做了约定，但是不能对抗债权人主张债权，最终受让方还是会因此遭受损失。
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风险防控措施
全维度的尽职调查+可操作的协议设计
不同金融机构资金在房企并购业务中的应用
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1、外部公开信息查询
2、承诺函、债务清单、情况说明（一定要出让方对相关的债权进行明确说明，并出具相应的承诺函）
3、访谈（实际控制人、管理人员、基层）
4、行业经验
另外，尽职调查的几个重点，需要去着重弄一下：
具体要进行如下方面的核查：
1、查清企业的担保事项。现在企业对外担保和互保的情况很多，要对企业的高管、合同管理、印章管理的人员进行方谈，印证几方说的是否一致。要注意企业关联企业的状况，重点核查关联企业之间的担保问题。
2、劳务工资方面的纠纷近年来也很多，要核查收购企业的劳动合同及其他与劳动有关的文件，看是否存在隐患。检索企业历年来的劳动争议案件数量及金额。
3、要清查不具备入帐要求而在帐外循环并形成既成事实的事项；帐外循环销售，未进行帐务处理。帐外资金拆借。
4、要清查企业的合同，了解有无在财产和权益方面潜在债务的情况；
注意：合同条款设计中，可将尽职调查过程中取得的各项文件、说明等均纳入出让方的陈述保证范围。
2、协议设计——合规+可操作性
（选择性条款：业绩承诺及补偿条款、担保条款、退出机制）
通常的交易文件中，我们都会包含以上的条款内容，而针对目标公司的“债务风险”问题，除了上述的承诺函等形式之外，在条款设计时，可考虑采取以下方式：
01.清晰的表述项目及目标公司基本情况，并作为出让方的陈述保证内容之一
在协议条款中，一定要充分阐述项目及目标公司基本情况，包括但不限于项目位置、规模、土地取得、经济指标、可售面积、地块现状等，以及目标公司的成立、股东、出资、人员、负债及或有负债、税费等。同时，要将出让方披露的债务、或有负债情况作为附件。
02.理设置价款支付条款，以及采取分期支付的方式
（1）价款支付前需满足一定的条件，未达条件则延期支付
例如，要求出让方根据披露的未付款情况，在限定时间内自行清偿和清理，包括但不限于应付未付的合同款、税费、补偿款等，确保受让方在股权交割时，目标公司除特别约定外，没有遗留的债务问题。前述条件满足后，受让方支付部分交易对价。
在条款设计上，要尽可能地将关键工作完成设定外交易价款的支付前提，例如上文提及的债务清理，或者是受让方完成尽职调查同意继续交易等，合理拆分价款支付方式和时间。
（2）价款支付+借款并用
往往在交易过程中，出让方因为自身资金问题，无法解决目标公司的负债问题，但是受让方一旦支付了对价，发现目标公司的债务未能解决，或出现新增债务问题的时候，或项目交易陷入僵局等情况，交易风险将不可控。
为了避免出现以上的情况，可以考虑采取“借款”的方式为出让方提供资金，并由出让方提供有效、可靠的担保，待后续条件满足后，借款再转为交易款的一部分，让受让方尚有退路可选。
（3）合理运用诉讼时效规定，结合民法总则规定3年的诉讼时效，在和交易方取得一致的情况下，将部分价款设定在3年后支付。
03.求实际控制人、关联公司提供担保
此处要注意的是，出让方提供的担保方应当是可靠的，具备一定的债务偿还能力，同时要在违约责任中设置相对严格的惩罚机制，方可真正起到牵制作用。
04.设计对价调整机制
可以考虑增加交易对价的调整条款，即当出现未披露债务的情况，受让方有权调整对价，从未起到降低损失、控制风险的作用。
05.理设置“交易前提”和保证承诺条款
交易过程中，可能存在未实际达到“交易前提”的情况下，受让方为了项目落地，仍然支付了交易对价或进行股权过户，在此情况下，根据相关判例：实际情况与协议约定的前提条件不一致时，受让方仍然收入股权或继续交易，法院可推定受让方明知事实与先决条件不符，以行为默认并同意履行，视为对前提条件的放弃。即，受让方在支付价款后，再以未达先决条件主张出让方承担违约责任的，将不被法院支持。
对此情况，一定要区分前提条件条款与保证承诺条款的区别。建议对于可能影响受让方支付价款调整或支付、受让股权后受让方正常行使相关权利或对未来可能对项目存在影响的事项，建议表述于承诺条款中，例如项目的可售面积、开发条件、负债、投入情况等。
以上阐述的内容均为法律途径的正规操作，但是对于一些民间借贷来说，任然有部分是查不到的，因此需要创新工作思路，需要另外一些渠道来解决。
重点来了，结合专家十余年工作经验，下面两种非常规操作方式可以纳入考虑：
1、通过公共媒介公示债权债务，主要渠道当地主流网站，报纸，自媒体等方式。意在通过公开渠道，让民间借贷等债务获得沟通渠道，得到提前曝光。
2、提前进场施工，并在项目周边发布公告。让债权人有渠道接触，债务得以曝光。
并购项目的个人总结
1、在尽调时，千千万万记得亲自到银行打印贷款卡查询记录，要详版的；另外，千千万万记得去工商局查询企业的股权抵押记录和动产（设备）抵押记录、去房管土管查询资产抵押记录。
2、无论上述资产当前有没有被抵押，都要去查询过往抵押记录。因为你可以对照过往抵押记录来看贷款卡查询信息上的“已结清贷款记录”——如果企业隐瞒了过往负债或现有负债，抵押记录上一定是有蛛丝马迹可循的；
3、如果企业当前现有的资产都被抵押了出去，那我们在一定程度上可以认为企业的隐性负债较小。民间借贷公司也不傻，没有抵押谁敢借大额资金给你？三五百万行，多了恐怕还是要抵押的。（但是不绝对哈~~某金融租赁公司真的只要了个母公司信用担保就放了1个多亿资金，真事儿！）
4、如果一家企业做过融资租赁，小心再小心！搞不清楚企业现在是否有租赁借款的话，宁可不做这项目！
5、看老板的为人，这一点万分重要！一个总喜欢含糊其辞，或者你说什么他都点头说好好好的，千万小心！！说好的都是看热闹的，挑毛病的是真主顾，记住！
6、第一次见面握手就给你90度一鞠躬到底的，小心！一开始就把自己放在一个特别卑微位置的人，跟你位置互换时，会把你放的比他还卑微。
7、很多人不愿意要借款公司的股权质押，认为没有实际意义，宁可拿房子拿地。对此，我持反对意见。当然，房子地我也要，但条件允许的话，务必拿到企业100%股权质押，尤其是你觉得有些吃不准的企业。因为在后续发生风险，进行处置时，实际上单纯的拍卖房产土地，意义都不大。只有把这个企业作为一个整体处置掉，才是有价值的，所以，相信我，这时候股权比土地房产都重要！
8、最后，也是最困难的。核查老板的资产形成过程：他怎么发家的，第一桶金怎么来的，在他向你发出融资需求之前，他到底有多少资产积累，能不能出得起项目资本金，关联企业有多少利润，有没有对外的负债，借款企业有没有做无限连带责任保证。这是个系统问题，但却最最重要。千万别忽视担保！很多借款企业看上去都不错，但实质上对外是做了担保的。
来源：拓展老狗
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